Строители масово прекратяват договори за имоти "на зелено", предупреждава НПО

Строителни компании масово прекратяват едностранно договори за покупката на имоти "на зелено" заради повишаването на цените на енергоизточниците и строителните материали и инфлацията, предупреждават от неправителствената организация Асоциация за защита на потребителите (АЗП).

Прекратяват се предимно договори, сключени преди войната в Украйна. Асоциацията вече е получила сигнали за много такива случаи. Като пример от неправителствената организация посочват изграждането на жилищен комплекс "1 хоум" в София от компанията "Грийнлайф пропърти" ЕООД за. "Ако откажеш анекс на договора, в който е актуализирана цената на имота нагоре, от фирмата директно прекратяват договора едностранно и информират, че ще върнат парите", коментира председателят на Асоциацията за защита на потребителите Пейо Майорски. По думите му такова действие е неравноправно при положение, че в подписаните споразумения няма клауза, е свързана с инфлационните процеси. Според Майорски така потребителят е ощетен, тъй като реално се явява първоначален кредитор на строителната компания. Той смята, че Комисията за защита на потребителите (КЗП) трябва да се заеме с тези случаи, защото при тях са нарушени правата на гражданите. Пейо Майорски е категоричен, че тя трябва да упражнява контрол по тези договори.

Обикновено става въпрос са хора без търговски опит, а договорите на "зелено" са едни от най-сложните в правния и търговския мир в страната. Много често строителите или брокерите на недвижими имоти залагат клаузи, които понякога не влизат в действие, но в извънредна ситуация като тази с пандемията, войната или инфлацията, се задействаха и излязоха наяве някои слабости в тези споразумения. Затова е необходимо потребителите да бъдат защитени при покупката на ново жилище на много ранен етап, заявява още Майорски.

Преди пандемията основните рискове при покупка имоти "на зелено" били недовършване на сградата, строителят да продаде на трето лице с нотариален акт имота, за който е сключен предварителен договор, или да има ипотека в полза на банка срещу отпуснат кредит за изграждането на обекта. "Същите рискове са актуални и сега, но след пандемията, войната в Украйна и галопиращата инфлация, някои строители едностранно повишават цената по предварителен договор за покупка на имот "на зелено" поради увеличение на цената на строителните материали", обясняват от асоциацията. Аргументите били свързани с т.нар. "стопанска непоносимост", регламентирана в чл. 307 от Търговския закон: "Съдът може по искане на една от страните да измени или да прекрати договора изцяло или отчасти, когато са настъпили такива обстоятелства, които страните не са могли и не са били длъжни да предвидят, и запазването на договора противоречи на справедливостта и добросъвестността."

Разходите на строителите скочили с 30%, цените на новото строителство - с 18%

Строители искат по-евтини жилища през намаляване на административната тежест

От неправителствената организация изтъкват, че когато обаче строителят не е изпълнил свое задължение по сделката, купувачът може да развали договора и да иска от съда да му присъди уговорените неустойки. Още при подписване на предварителния договор трябва да се внимава по какъв начин са уговорени неустойките за неизпълнение, като е за предпочитане да се уговарят конкретни суми за всеки ден забавяне, или наемна цена на закупувания недвижим имот. Често обаче уговаряните неустойки са процент от стойността на "неизвършените строителни работи", която е трудно да се установи дори в рамките на съдебен процес, допълват от асоциацията.

"При все по-често срещаната хипотеза за едностранното увеличаване на цената по сключен предварителен договор от страна на строителя, купувачите следва да имат предвид, че такова увеличение следва да бъде отправено под формата на писмено искане от страна на строителя. Клиентът от своя страна може да отнесе спора до съда, като в хода на делото се установява основателността на искането за увеличение на цената. Съдът изследва въпроса дали и с колко е увеличена стойността на материалите и на труда и дали строителят не цели увеличаване на своето възнаграждение", посочват от асоциацията. Дори при доказано увеличението на цените обаче можело да не се налага доплащане на възнаграждение на строителя. От Асоциацията за защита на потребителите уточняват, че ако са покрити стойността на имота и всички разходи на строителя, съдът ще допусне увеличение на неговото възнаграждение само ако е ощетен, а ако завършването на строежа е забавено, изменението на цените след уговорения срок няма да се вземе предвид от съда и искането за увеличение ще бъде отхвърлено.

38.9% от жилищният фонд в страната е необитаем

Най-голям брой жилища има в област София - 755 889

Такива дела се влачели около година-година и половина на една инстанция. Затова от неправителствената организация настояват за законодателни промени, с които да се регламентира участието на адвокати по вещно право в сключването на сделки с недвижими имоти. Очаква се това да осигури в най-висока степен сигурност, че сделката ще бъде сключена при максимално ясни, прозрачни и добри за клиента условия. Подобна мярка била въведена в нормативната уредба и в практиката на редица страни от Европейския съюз - Германия, Франция, Белгия, Холандия.

Като допълнителен аргумент в подкрепа на тезата си от асоциацията посочват и тенденцията повечето строители, брокери или агенти, които предоставят консултантски услуги на пазара на недвижими имоти в страната и не притежават нужната правно образование и правен професионален опит), да консултират клиенти по всякакви правни въпроси, свързани с придобиването на недвижими имоти. "Това е нарушение на Закона за адвокатурата, строго регламентиращ изискванията за предоставяне на правни услуги, а именно единствено от лица, придобили качеството на адвокат по реда на закона. Ситуацията неминуемо поражда изключително негативни правни последици за потребителите, най-често изразяващи се в материални загуби в значителни финансови размери", коментират още от Асоциацията за защита на потребителите.