Ръстът в цените на имотите е осезателен напоследък. Огледайте се! Най-вероятно почти всеки трети ваш познат, говори за покупка, или вече си е купил имот съвсем скоро. И докато няма да се задълбавам, в причините довели до това оживление, и поскъпването на имотите с около 15% през 2016-та година, ще погледна съвсем прагматично към покупката на имот с цел инвестиция и доход от отдаването му под наем.
Всъщност на този етап поскъпването на имотите, до голяма степен прави имотите добра инвестиция, основно за строителните предприемачи. Върнахме се във времената, когато доходност от 100% от един проект, са вече "новата норма" в бизнеса.
Строителите бързат да продават "на зелено", за да финансират строителството на новите си проекти, с набраните средства. А ръстът в цените и интереса към имотите, само подхранва техните амбиции и планове. И докато всички сме виждали, обикновено как свършва един подобен процес, то неговия край може и да не е толкова близо. Поне не все още...
Появи се и нова група пазарни участници на пазара - имотните спекуланти. Те стават все повече. Това е нещо като "паразитна група", която се "изхранва" от това, че купува имоти в строеж, на по-ниски цени и ги продава след година-две, когато сградите са готови и с Акт 16. Тези спекуланти, търсят доходност от над 20%, за поетия от тях риск - а именно да купят "на зелено", за да продадат впоследствие на купувачи, които не искат да носят риск, дали сградата ще бъде приключена.
Ако сте от последните, или от инвеститорите, които не искат да поемат рискове, купувайки на "зелено", като в същото време целите да инвестирате в имот, с цел отдаването му под наем, то за вас критични фактори са два - цената на имота и доходността от наем.
Локацията, е добре да е насочена към район със силно търсене на имоти под наем и стабилни наемни нива, а цената, трябва да е такава, че да ви подсигурява нормална доходност - от примерно 5% (което е над пет пъти доходността на депозитите).
За съжаление практиката сочи, че кварталите със силно търсене на имоти и съответно по-високи наеми на имотите, са обвързани и с по-високи продажни цени. Ето защо, ще разгледам нещата, на база на средни нива на наемите и продажните цени на имотите. В допълнение ще взема в предвид и факта, че ако не купите готов и обзаведен имот, а такъв в строеж, ще ви трябват и допълнителни разход за обзавеждане в размер на около 20% от продажната цена (при по-скромно обзавеждане и довършителни работи).
Едностайните апартаменти, в процес на изграждане в София, са със средна продажна цена от 35 955 евро (на база офертите продава в един от водещите сайтове за обяви), или по 800 евро за квадратен метър. Когато добавим и посочените 20%, необходими за довършителни работи и обзавеждане на имота, то инвестицията в подобен род имот в София, нараства до 43 146 евро.
Средните нива на наеми, при които се отдават подобен род имоти в момента в София е 231 евро. Или направената от вас инвестиция, ще ви носи по 6.4%, ако е отдаден на 100% в годината (без вземане в предвид на допълнителните разходи за поддръжка и данъците). Тоест, тук целта за доходност от над 5% е постигната.
Двустайните имоти, са със средна продажна цена от 66 638 евро, въз основа на данните на същия сайт в момента. С добавяне на 20% към тази сума, инвестицията ви ще нарасне до 79 965 евро.
Средните наеми на този род имоти е 367 евро. Това прави доходност от наем на година, в размер на 5.5%. И тук се постига в известна степен целта за 5% доходност, но е налице сериозен риск да паднете под тази граница, ако не е отдаден на 100% в годината и добавите допълнителните разходи.
При тристайните имоти нещата изглеждат по следния начин. Те са с продажна цена от 100 723 евро, ако са в процес на изграждане, или ще изискват инвестиция от около 123 000 евро, с обзавеждането. На база на средните нива на исканите наеми, за подобен род имоти от 620 евро, доходността от наем е 6%. Отново сме над целените 5%.
Другият определящ фактор, при инвестиране в недвижими имоти е потенциала им за ръст, тоест за повишение в цената с времето. Въпреки сериозния ръст в цените на имотите в София от последните две години, те все още има накъде да се повишават, ако целта им са най-високите им стойности от преди кризата от 2008-ма година.
В тази насока, с най-голям потенциал за поскъпване, отново са най-малките имоти, които както вече казах, са и най-удобни за инвестиции, поради най-малкия капитал, който изискват. За да достигнат до най-високите си нива от преди кризата, едностайните трябва да поскъпнат с още 29%. За сравнение, двустайните са с потенциал за повишение от 23.8% до най-високите си нива, а тристайните със 17.4%.