Това ли е рецептата за бъдещето на пазара на недвижими имоти? В стремежа си да реализират продажби на колкото е възможно повече сгради, предприемачи и посредници признават, че 2009-а е годината на купувачите

Ако сте решили точно през тази година да сключите сделката на живота си, купувайки недвижим имот, първо направете своеобразна инвентаризация на роднините. И ако имате далечна, но богата леля, изобщо не отлагайте момента да я потърсите точно сега. Нещо подобно се опитаха да лансират като идея част от работещите в бизнеса с недвижима собственост, колкото и грубо да звучи оценката за техните намерения. „Мозъчните им атаки" за реорганизирането на сделките по време на криза обаче бяха сведени до елементарни маркетингови подходи.

Макар повечето от тях да отчитат, че в условията на икономическа криза, която и в България доведе до сериозна стагнация в търговията с недвижима собственост, търсенето на пътища за подобряване на продажбите сериозно намалява.

Формулата на успеха

при покупката на недвижим имот през следващите няколко месеца вероятно ще върви по следната схема: финансиране 1/3 от банки, 1/3 от лизинг, 1/3 под формата на заеми от роднини и приятели. Така поне вижда ситуацията председателят на Асоциацията на кредитните консултанти в България и изпълнителен директор на „КредитЦентър" Тихомир Тошев. Както той, така и останалите експерти, работещи в сектора, очакват все повече от предприемаческите компании да изготвят алтернативни форми на финансиране за крайните потребители на продукта. Според Шимон Бен Хамо, изпълнителен директор на „Афи Юръп" за България, инвеститорите ще обмислят все повече варианти за разсрочено плащане, особено когато става въпрос за жилищни имоти. Той очаква условията на пазара в страната да станат по-благоприятни след края на тази година. А ръководената от Бен Хомо компания е една от тези, които дават възможност на клиентите, закупили апартаменти от нея, да отложат плащането на част от сумата за имота с две години. „Като следствие на затруднените условия за ипотечно кредитиране клиентите ни имат възможност да придобият апартамент, заплащайки първоначална вноска, равна на 20-30 на сто от стойността на имота, а останалата част да погасят след две години", уточнява Шимон Бен Хамо. 

По този начин не само ще се помогне на пазара да излезе от мъртвата точка, но ще се намери алтернатива на затегнатото и постоянно поскъпващо банково кредитиране.

Финансовите инструменти

които тепърва ще набират скорост в България, са няколко.

Един от тях е т.нар. втора ипотека. Тя включва финансиране от самия продавач и най-често се прилага в сектора на жилищните имоти. При тази схема купувачът разполага със собствени средства, които покриват част от стойността на имота, за друга се ползва заем от банка, а останалата част може да бъде осигурена чрез предоставяне на ипотечен кредит от самия продавач. Страните по сделката подписват нотариален акт за покупко-продажба на имота, като предварително се учредява ипотека в полза на финансиращата банка и втора поред ипотека в полза на продавача, обяснява директорът на Remax за България Илиян Николов.

Лизинговите форми

също се налагат напоследък. Първата схема по нищо не се различава от стандартния лизинг. Собствеността върху имота на практика се придобива едва след цялостното погасяване на имота, а не както е, да речем, при ипотечните заеми - веднага. В същото време купувачът е длъжен да погасява всички данъци и такси и да плаща всякакви други разноски по времето на лизинговия договор.

Малко по-различна е втората схема (обратният лизинг), но това е финансов инструмент, който обикновено се прилага, когато става въпрос за бизнес имоти. Най-често собственикът продава имота си на финансова компания, която впоследствие му го предоставя обратно с плащане на лизингови вноски. По този начин собствениците на недвижими имоти си осигуряват средства, необходими за бизнеса им, без да прибягват до теглене на банкови заеми.

Очакванията на експертите са

новите модели да привлекат няколко групи клиенти

От една страна, това са онези купувачи, които вече разполагат с част от сумата за покупка на имот, но биха желали да разсрочат останалата за следващите няколко години. От друга - това са хората, които изпитват известни притеснения за личните си доходи вследствие на ефектите от кризата. Алтернативните форми за финансиране на сделките биха могли да осигурят на потенциалните купувачи възможност да се нанесат в избраното от тях жилище още сега, а да заплатят по-голямата част от него след около две години, когато се смята, че кризата ще отшуми.

„Всъщност банките продължават да кредитират, тъй като от това зависи дейността им. Сред самите граждани има някаква психоза, че не се отпускат заеми или че са много скъпи", казва Мартин Гиков, мениджър на отдел „Финансиране на недвижими имоти" в УниКредит Булбанк.

Като цяло обаче посредниците в търговията с недвижима собственост, а и предприемачите отчитат как през тази година най-важното ще бъде наличието на оборотни средства.

„В нашия регион се наблюдава увеличаване дела на местните инвеститори. В края на първото полугодие ще настъпи момент, когато очакванията на купувачите и на продавачите ще се срещнат на по-ниски равнища на пазара, а в края на годината ще започне възстановяване. Очакваме в края на второто полугодие банките да станат по-активни участници на инвестиционния пазар", коментира Валери Левиев, управител на компанията за недвижими имоти „Елта Консулт".

Подобно на много други, работещи в сектора с недвижима собственост, изпълнителният директор на „Велико Търново Дивелопмънт" Петър Христов определя „клиента" като цар на пазара към днешна дата. Основният проблем е да се възстанови доверието, а голямото предизвикателство за инвеститорите - да намерят най-краткия път до клиента.

Купувачът по-лесно договаря отстъпки

и може да определя условия. „Ако той разполага с парите, може да договори отстъпка до 20% от цената при покупката на жилище", отчете изпълнителният директор на компанията за недвижими имоти „Адрес" Цветелина Тасева.

В момента пазарът на жилища е в застой, a обемът на сключените сделки - доста нисък. Освен това, ако изобщо се стигне до стискане на ръцете между продавачи и купувачи, може да измине почти половин години за разлика отпреди, когато договарянето беше въпрос на седмици, а някога и на часове.

Купувачите са станали много по-взискателни и в момента търсенето е насочено към качествените проекти, коментира Татяна Емилова, мениджър „Жилищни площи" в „Колиърс Интернешънъл" в България. По думите й от ключово значение се оказват местоположението на имота, инфраструктурата, удобствата, които предлага, а също така спокойната среда и чистотата на района.

Но тъй като на пазара в момента цари хаос, само в София има стотици апартаменти, оферирани на нереално високи цени, които нищо чудно още дълго време да останат пусти и да не носят никакви дивиденти на собствениците си. Защото еуфорията беше дотук.