Жилищният пазар в България, и по специално във София и другите големи градове, има коренно различно поведение от това на пазарите в повечето страни от Еврозоната, сочи поредният специализиран доклад на "УниКредит Булбанк" за достъпността на жилищата у нас. Той е направен на базата на сравнителни данни за периода 2000-а - 2022-а година, като за целта на някои сегменти на анализа са включени и данни за 2023-а.
Анализаторите на банката констатират, че докато в много държави от Еврозоната и ЕС като цяло жилищата са започнали да поевтиняват, у нас има ръст на цените, като особено в големите градове, където е концентриран този пазар, те продължават да растат.
"Според Евростат към второто тримесечие на 2023 г. една трета от европейските страни отчитат спад на цените на жилищата. Например, националният индекс на цените на жилищата в Германия спада с 9.9% през второто тримесечие на 2023 спрямо година по-рано. Макар и в по-малка степен, спад в националния индекс на цените на жилищата на годишна база отчитат още осем други европейски страни. И това не е краят. Други европейски страни, в които натрупаните през последното десетилетие диспропорции приближиха пазарите на жилища до балон, също изглежда са на път да се присъединят към тенденцията на контролирано редуциране на цените, с цел придвижване към стойности, които са по-близо до онези, които преобладаващото ниво на доходи в икономиката може да поддържа на дълъг план", пише в анализа.
От "УниКредит Булбанк" посочват, че ситуацията България коренно се различава от тенденцията в Европа.
"През второто тримесечие на 2023 г. цените на жилищата в България отчетоха втория най-висок ръст в Европа. В същото време България остава в капана на прекалено ниските лихви по ипотечните кредити, защото се оказа, че поради ограниченията на монетарната политика, провеждана от БНБ в условията на валутен борд, лихвите по повечето ипотечни кредити са обвързани с лихвите по депозитите, а не с основната лихва определяна от централната банка.
Някои анализатори поставят ударението върху това, че прекалено ниските лихви по ипотечните кредити се дължат на голямата ликвидност в България, но този наратив не може да обясни поне две неща. Първо, защо в други страни, които имат дори по-ниски съотношения на кредити спрямо депозити от тези в България (и следователно - по-голяма ликвидност), са налице по-високи лихви по ипотеките? И второ, защо в България лихвите по всички останали категории кредити, както за фирмите, така и за домакинства, се движат в синхрон с тези в Европа, докато лихвите по ипотечните кредити остават изключение", се казва в доклада на "УниКредит Булбанк".
По-нататък експертите посочват, че има два сценария за развитие.
"При първия, ще бъде пропусната възможността, която покачването на лихвите в Европа предоставя, за да се охлади пазара на жилища в София по контролиран от властите начин. Лихвите по ипотечните кредити ще останат близо до сегашните нива, като количеството нов ипотечен кредит ще се запази без промяна или дори ще нарасне в контекста на бума в строителството на жилища от последните няколко години. Достъпността на жилищата ще продължи да се влошава и до няколко години ще бъдат изпълнени формалните условия за обявяване на балон в София. Тъй като междувременно в по-голямата част от Европа нормализирането на лихвите по ипотечните кредити ще е редуцирало съществуващите преди началото на цикъла на монетарно затягане дисбаланси на пазара на жилища, България ще започне да изглежда все по-уязвима в светлината на случващото се извън нея. След като този момент е достигнат, може да се окаже само въпрос на време кога ще последва неконтролирано разплитане на натрупаните дисбаланси по болезнен за икономиката начин.
При втория сценарий, макар и с известно закъснение, България ще се присъедини към тенденцията на контролирано редуциране на натрупаните дисбаланси. В резултат на това достъпността на жилищата в София ще се подобри, а цените ще се върнат по-близо до равновесните. Лихвите по ипотечните кредити ще се увеличат (като при достигане на най-високата си точка може да надхвърлят 4%), което ще позволи връщане към структура на лихвите, при която няма толкова голяма отрицателна разлика между доходността по безрисковите активи (10 г. държавни ценни книжа) и лихвите по ипотечните кредити. Ръстът на ипотечния кредит ще се забави за период от една, може би, дори две години. Ще наблюдаваме значими регионални размествания в обема на новоотпуснатите ипотечни кредити. Ще се забави кредитът към прегряващите пазари на най-големите градове (най-вече София и в по-малка степен Пловдив и Варна), за сметка на увеличаване обема на новоотпуснатите ипотечни кредити за Бургас, Стара Загора, Русе и всички средно големи градове, където цените продължават да са близо до равновесните и не се наблюдава опасно натрупване на дисбаланси", е заключението на доклада на "УниКредит Булбанк".
За да се случи вторият вариант при настоящите монетарни регулации в България (режим на Валутен борд), трябва да се достигне една елементарна цел. Тя е рязко намаляване на банковите свръхрезерви в БНБ, които създават свръхликвидност, водеща до огромен свободен ресурс за увеличаване на жилищните кредити и незаинтересованост от ценова конкуренция (вдигане на лихвите по депозитите за привличане на нов такъв). Докато няма увеличаване на лихвите по депозитите, и то по тези на гражданите, до средно ниво от 2% годишно, не да се очаква и ръст на лихвите по жилищните кредити. Причината е, че двете лихвени нива са взаимосвързани по закон.
БНБ от две години води целенасочена политика по ограничаване на потенциала на банките да отпускат евтини жилищни заеми. Първоначално това ставаше по линия на системното увеличаване на антицикличния капиталов буфер, а от тази година - и чрез увеличаването на минималните задължителни резерви от 10% до 12% от привлечените средства. Тази парична политика до голяма степен, ако не и напълно, бе обезсмислена от фискалната политика на последните редовни и служебни правителства, която рязко увеличи номиналните доходи. И немалка част от това увеличение отива в покупка на жилища и в продължаващ ръст на депозитите на населението, от който основно се финансира ръстът на евтините жилищни кредити. За да се случи вторият сценарий, посочен в доклада на "УниКредит Булбанк", е ясно, че антицикличният буфер е добре да продължи системно да се увеличава, а минималните задължителни резерви да нараснат поне до 15 процента още в първото тримесечие на следващата година. Но за да имат тези монетарни мерки осезаем ефект, те трябва да бъдат подкрепени и от фискални такива. Техният набор и комбинации не са малко. Започват от задържане на номиналния ръст на доходите, преминават през рязко увеличаване на данъчните тежести по отношение на жилищните имоти и до стигат до начина, по който се емитира държавен дълг. В доклада на "УниКредит Булбанк" ясно е посочен драстичния спред между средната цена, която плащат потребителите на жилищни кредити, и тази, която плаща държавата при емитирането на държавен дълг. Тя е минус 1.43 процентни пункта във вреда на държавата, което е поредната аномалия. Няма никаква логика рискът (който се отразява в цената на дълга), да е по висок на държава от риска на гражданина, който живее в тази държава. Тази аномалия се поддържа от ръста на депозитите по средна цена под 1% доходност за гражданите. А те растат поради липсата на други, разпознаваеми за гражданите инвестиционни алтернативи (освен покупката на жилища). Така алтернатива могат да бъдат именно държавните ценни книжа (ДЦК). В момента те са недостъпни за гражданите поради липсата на целеви (предназначени именно за тях) облигационни емисии. И нищо не пречи правителството да направи такива емисии, които да са краткосрочни - до 1 година, да са с нисък номинал за всяка ценна книга - до 100 лева, и да носят лихвена доходност, която да е поне с 1 процентен пункт над средната лихва по депозитите за населението. Такава практика, макар и отдавана забравена, в България има. Освен това може да се почерпи опит от други държави в ЕС. Важно е тези ценни книжа - облигации или депозитни сертификати, да бъдат разпознаваеми, популярни и лесно достъпни, както за покупка, така и за последваща продажба на и от хората. За целта освен привлекателната доходност, правителството е добре да подкрепи продажбата на такива емисии със съответната рекламна кампания и да поеме разходите по таксите, свързани с процеса по предлагане, покупка и продажба на такива книжа. И да, в съответните закони първичните дилъри на ДЦК да бъдат задължени да продават през клоновата си мрежа тези целеви емисии на гражданите. В този процес може да бъдат включени и Пощите.
При успешно осъществяване на целия този процес, с целевите емисии ДЦК ще се постигнат няколко ефекта. Общата цена на държавния дълг може да намалее и ликвидността на банките ще бъде ограничена поради отлив на парите на населението от банкови депозити към по-доходните ДЦК. Последният ефект ще доведе по естествен начин до ръст на лихвите по депозити и от там - до увеличение на цената на жилищните кредити, което ще ги направи по недостъпни за голяма част от населението и ще ограничи техния ръст. Ограниченият ръст на жилищните кредити и на свободния ресурс на населението ще спре ръста в цените на жилищата поради намалялото платежоспособно търсене. Така плавно пазарът ще се нормализира без сътресения.
USD
CHF
EUR
GBP
